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商品房预售系列之售房广告


    随着房地产市场的回暖,形形色色的售楼广告又铺天盖地而来。
    现实生活中有许多的购房者就是相信售楼广告的宣传而购房的。可购房后的实际情况却与售楼广告宣传相差万里,由此导致的纠纷也日益增多。
    经过总结,开发商一般会在售楼广告中做出许诺的主要情形如下:1.提供购房优惠或附带赠送礼品的说明,例如赠送车库厨具等。2.对商品房美观性质量的陈述,一般是装饰标准,如地板铺以“全高级瓷砖”等。3.对商品房使用功能的陈述,如电梯的使用等。4.对商品房环境性质量的陈述,主要指对生活环境和发展环境,如小区配套建设有商场、市场、医院、草地、学校、医疗卫生公共设施等。其中,商品房的基础设施(如小区景观、停车设施等)和公共配套设施(如商业、交通、医疗、教育等)更是当事人在购买商品房时考虑的首要因素。
    法院在审理此类案件时的主要法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
    为了尽可能避免纠纷的发生,购房者在购房时需注意以下几点:(1)反映购房者生活环境和发展环境的商品房环境性质量,如商业服务、文化交易、医疗卫生等公共设施,在发生纠纷时一般不被司法保护重视。(2)不具有清楚、明白的质量指标的“商业吹嘘”不构成广告许诺。如开发商在广告中声称的“理想居所”、“置业首选旺地”、“升值潜力不可限量”等,由于没有具体、明确的质量标准,或者只是异性能够被消费者容易辨别的夸大,属于正常的“商业吹嘘”,不能构成广告许诺。